這些房產市場里人人都在談論的不買公寓的理由，怎么到了蕭杰這里就一條都不成立了？
“你成立這個房產投資群，其實是基于房子這樣的資產具有金融屬性和投資價值，沒錯吧？”蕭杰開始啟發關莎。
“對。”關莎回答。
“好，你知道房子具有金融屬性和投資價值，那如果你可以再往深層想一些，想一想究竟什么決定了一個具有金融屬性資產的價值，你就會找到答案。”
“啊？”關莎越聽越懵了。
蕭杰泰然自若，他好似早就知道關莎理解起來有困難，于是耐心道，“評價一個具有金融屬性的資產到底有沒有價值，看的往往是信貸價值，也就是你可以利用這項資產短期內變現多少錢，信貸價值大的資產，短期內給你換來的現金就多。”
“哦……這點我能理解。”
看關莎點著頭，蕭杰繼續說，“所以回到公寓和住宅的問題，公寓真正不被市場看好的底層原因，其實是公寓沒有住宅那么有信貸價值。
比如你將同一個區、同面積的公寓和住宅拿去銀行抵押，永遠是住宅能夠抵押出更多的錢，因為在銀行的信貸評估系統里，住宅往往能獲得更高的估價。”
見關莎好似又有些沒太理解的樣子，蕭杰進一步解釋，“大部分人買房子都需要去銀行貸款，但這個房子市面上的價格并不是銀行最終給你貸款的依據，銀行給你貸多少錢，是依據它自己的一套獨立的評估系統。
比如市面上標價1000萬的房子，在銀行的估價系統里或許只值800萬，于是銀行就按800萬的總價來決定給你貸多少款。
按照現在的通貨膨脹率，你能多在銀行貸款就多貸，只要房子不斷增值，且增值幅度超過你的貸款利率加通貨膨脹率，你能撬動銀行的資金越多越好，借得越多你就越賺錢。
只不過相同條件下，住宅能讓銀行借你更多的錢。”
聽到這里，關莎恍然大悟，“所以就是因為這樣住宅才比公寓更值錢……因為它比公寓具有更大的信貸價值。”
“嗯。”蕭杰點頭，“你既然打算專門做這行，就要學會從頂層金融資產的角度去看房產的投資價值，其實不只是房產，可以說任何信貸屬性低的金融資產，都不屬于好資產。”
“所以不僅是公寓，商鋪、寫字樓本質上比不上住宅也是這個原因……”關莎開始舉一反三。
“是的，商鋪和寫字樓還比不上公寓，公寓至少可以出租，有固定的租金回報率，一二線城市往后的租金只會越來越高，所以買公寓雖然信貸價值差，轉手難，把它當成個固定收益的理財產品還是可以的，但是目前商鋪和寫字樓的空置率不用我說你也應該懂。
以前的商鋪只要地理位置好就有人流，現在大家無論是看廣告還是購物基本都在線上，現在商鋪的客流被分走了大部分，沒有流量，商鋪也就沒了商業價值。”
“怪不得房產專家說，以前一鋪養三代，現在三代養一鋪……”關莎若有所思，突然，她想起來今晚究竟是來做什么的，于是相當不好意思地跟蕭杰說明了自己的訴求——她需要錢。
關莎自然也把自己需要錢的各種原因跟蕭杰一一解釋了一遍，末了，她祈求道，“公司現在已經有了個樣子，也有了客戶，正是擴大規模的時候，這次我一定可以做好。”
關莎本以為蕭杰愿意跟她詳聊到深夜，融資的事兒蕭杰十有**會答應，誰曾想蕭杰居然說，“很抱歉，你這個項目我現階段不會投資。”
“為什么？！”關莎錯愕。
“作為創始人，你的專業知識水平連我都沒超過，投你還不如投我自己。”
關莎：“……”