第二天，商健召開小會，主要是關于土地開發事宜。
房地產公司拍到土地后，并不是立刻就能動工，手續可多了，總的來說，就是五證二書。
常常說的房地產五證二書，就是是指《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《國有土地使用證》、《建筑工程施工許可證》和《商品房預售(銷售)許可證》。前面四證齊全，才能動工建設。
二書是《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》；二書是建筑封頂之后的事，如今不急。
五證兩書，可以分為七個步驟。
第一步，向國土部門的交易中心交完地款錢，拿到土地交易協議以及《建設用地批準書》；
第二步，向市級規劃局辦理《建設用地規劃許可證》（第1證）；主要確認建設項目位置和范圍，但范圍內建筑內如何設計，在這里是不涉及的。
審核的東西不多。主要是環保、消防、郵電、電業、供水等部門意見和規劃主管部門意見，比如郵電部門，他們得審核項目位置地下有沒有埋有電纜，以免開工時被挖掘機不小心挖斷了。
第三步，取得土地后，向國土局辦理領取《國有土地使用證》（第2證），才算是正式取得土地；
應當先辦理《建設用地規劃許可證》，只有符合建設規劃，才可以辦理《國有土地使用證》。
《建設用地規劃許可證》就是符合建設規劃的批準文書。憑借《建設用地規劃許可證》才能辦理《國有土地使用證》。
很多人，就很容易把這兩者的先后順序弄混。
第四步，規劃設計，施工報建，提交規劃設計圖，向市級規劃局辦理領取《建設工程規劃許可證》（第3證）；
這個步驟涉及的東西就很多了，也是最耗費時間，主要是設計圖紙，都要提交審核，比如地形圖、總平面規劃圖、建筑工程方案圖、日照分析圖、彩色透視效果圖、坐標放線圖、管線綜合圖、豎向圖。
商健從系統商店資料庫購買幾套高級的未來社區建筑圖紙，以供參考，像戶型圖和建筑圖，都可以直接照抄，省了許多設計時間。
最合理最性價比的戶型圖，地下室布置，節約了建造成本。
第五步，招標，尋找施工單位，向市級住建部領取《建設工程許可證》（第4證），開工建設。
第六步，打樁建地基、建設樓層符合預售政策要求后，申請《商品房銷售(預售)許可證》（第5證），正式銷售。
開發商什么時候可以取得商品房預售許可證，是由開發商項目所在地的地方政府規定的，每個地方或區域的標準都是不一樣的，
這個階段，一般只有主建筑封頂后，銀行才正式同意預業主辦理銀行貸款。
第七步，完工，商品房交付時，涉及兩書。
目前也存在一些開發商在有《國有土地使用證》和《建設用地規劃許可證》后就開工的，邊開工變申請《建設工程規劃許可證》和《建設工程施工許可證》，這種形式存在一定的風險，但如果與政府關系好，問題則不大。
不管怎么樣，開工所需要的四證要拿到手，通常需要幾個月時間，少則1個月。
四證進程要看房開公司的款交得快不快，規劃圖交得快不快，最終看政府手續辦得快不快。
像億科有些新拍的土地，不到一個月項目已經開始在打樁了，說明四證拿得快，與當地政府關系好。
預售許可證也不急，那得開工后，房子達到預售要求才能申請得到。
流轉資金周期影響年收益，所以每個進程都要盡量地縮短。
所以，昨天土地拍賣會完之后，商健就立刻讓財務部門繳納完土地費用。
接下來，還會讓機靈的員工去相關部門走下關系。
就比如提交的規劃設計圖，就由城市規劃行政主管部門審核，如果說部門規定20個工作日內完成就行，但如果趕一下，說不定幾天時間就完成了。
商健在企業上過班，不說政府部門，就說企業的技術部門，有些人，你不催一下他，他都不急，拖拖拉拉，磨洋工，反正拿的是固定工資，而且績效工資占比也不高。
所以，如果送禮的話，光給領導是不行的，還得給干活的人。
有時候，在核心員工面前，領導說話都不中用。領導提醒我，但我就是在規則內慢慢干，敷衍一下，反正領導也不知道具體要花多長時間。
想讓我加班？
沒門！